La ejecución hipotecaria y/o prendaria es un proceso mediante el cual el acreedor exige el pago ante el incumplimiento de la obligación estipulada en la escritura de constitución de la hipoteca o prenda por parte del deudor. Opera con aquellos créditos privilegiados que son garantizados con bienes inmuebles o muebles inscritos del deudor.
Este proceso se tramita en nuestro país actualmente solo por la vía judicial, por medio de un procedimiento regulado por el Título III, Capítulo quinto del Código Procesal Civil. De acuerdo con este cuerpo legal, el trámite se realiza en tres etapas: demanda, resolución inicial y remate, y de dicha gestión no resulta una sentencia por parte del juzgador, sino que éste únicamente aprueba el remate y otorga adjudicación.
Actualmente, una ejecución hipotecaria o prendaria tarda varios años, ya que los tribunales están saturados de dichos procesos. ¿Por qué no existe un proceso extrajudicial de ejecución de hipotecas o prendas que permita ejecutarlas de forma más célere ante un notario público? Lo anterior se da en otros países e incluso con las garantías mobiliarias en Costa Rica.
En España, por ejemplo, las ejecuciones hipotecarias se pueden tramitar ya sea por la vía judicial o extrajudicial, por medio de un notario público. De forma extrajudicial, la gestión se lleva a cabo en un plazo mucho menor y se libera parte de la carga que poseen los tribunales, desaturando significativamente el sistema.
Nuestro país no es ajeno a este tipo de procedimientos, dado que en nuestra legislación se regula la ejecución extrajudicial de bienes muebles en la Ley Nº 9246 de Garantías Mobiliarias. El Título sexto, capítulo segundo de esta ley nos brinda un marco sobre el cual se podría plantear perfectamente la ejecución extrajudicial de bienes inmuebles.
El proceso se llevaría a cabo a entera voluntad de las partes, pactando previamente en el contrato de garantía su deseo de tramitar la ejecución extrajudicialmente y sería el notario público quien llevaría a cabo la venta y subasta de los bienes dados en garantía. Una vez que se presenta la solicitud de ejecución ante el notario, se brindaría un plazo al deudor garante para el pago liberatorio, lo que cancelaría la garantía; no obstante, si éste no se realiza, se procedería con la venta forzosa del bien.
Para la ejecución, el notario público publicaría un aviso de venta o remate en un diario de circulación nacional, que deberá indicar hora, lugar, fecha, una descripción de los bienes, la base del remate, los señalamientos y la base para los subsiguientes remates, y si el remate se hace libre o soportando gravámenes. Este aviso se publicaría con un plazo establecido y se comunicaría a todos aquellos que según el Registro Nacional tengan algún derecho o interés legítimo sobre los bienes dados en garantía. Del remate se levantaría acta firmada por la persona designada para la ejecución y el adquiriente del bien.
Cabe destacar que, esta normativa inclusive contempla que la ejecución extrajudicial mobiliaria se realice por medios electrónicos idóneos para realizar la venta o subasta de forma electrónica, método que también ha sido utilizado en España con las ejecuciones extrajudiciales hipotecarias, lo cual abre un portillo para que la gestión se realice con más facilidad, rapidez y transparencia, en comparación con la vía judicial.
Claro está, para poder realizar la ejecución de hipotecas o prendas por medio de un notario, es necesario aprobar una ley que permita esta función y la regule. Afortunadamente, la Ley de Garantías Mobiliarias ya adelanta las normas y el proceso que se podría utilizar, por lo que la reforma necesaria podría ser bastante sencilla a partir de una copia de dicho proceso.
